سکونت غیرتهرانی ها در اطراف تهران - لیسو

آنالیز های دنیای اقتصاد، با استناد به یک گزارش رسمی و بعلاوه یافته های به دست آمده از تحقیقات میدانی نشان می دهد دست کم بنا بر چهار علت آماری، ساخت وساز های حومه ای و دولتی که ابتدا با هدف سرریز اسکان جمعیت کلان شهر تهران و یاری به خانه دار شدن فاقدان مسکن ساکن مرکز انجام شد، در نهایت به محل اسکان مهاجران از سایر شهر ها و استان ها تبدیل شده است.

هر چند در میان این مهاجران، بخشی از واحد های مسکونی هم اکنون به محل سکونت گروه های فاقد مسکن ساکن در شهر تهران تبدیل شده است، اما شواهد و تحقیقات نشان می دهد این افراد که در نتیجه جهش مکرر قیمت و اجاره مسکن به صورت موقت به حومه مهاجرت نموده اند، به محض کسب توانمندی اقتصادی برای سکونت در مرکز، به شهر تهران بازخواهند گشت. چرا که افرادی که پیش از این در شهر تهران زندگی می نموده اند و به علت جهش قیمت مسکن به ناچار حومه نشینی را برگزیده اند، همیشه به این نواحی حومه ای نگاه خوابگاهی داشته اند.

به خصوص آنکه هم اکنون عمده این شهر های حومه ای با مشکل عدم دسترسی به حمل و نقل سریع، انبوه ومقرون به صرفه قیمت از حومه به مرکز و برعکس روبرو اند که این مسائل دشواری سکونت در شهر های حومه ای را برای ساکنان و شاغلان مرکز دو چندان نموده است.

از سوی دیگر اگر چه پیش از این هم مهاجرت از شهر های دیگر به تهران وجود داشت، اما عرضه مسکن دولتی ساز با قیمتی بسیار کمتر از قیمت واجاره مسکن در تهران در شهر های حومه ای عملا زمینه مساعد برای مهاجرت از سایر شهر ها واستان ها به حومه مرکز را فراهم می نماید.

محتوای یک پژوهش رسمی اجرا شده با اسم مهاجرت های داخلی در ایران که از سوی موسسه تحقیقات جمعیت کشور وابسته به وزارت علوم، تحقیقات و فناوری اجرا شده واز سوی رسول صادقی، دانشیار جمعیت شناسی دانشگاه تهران و رئیس این موسسه به تازگی و در یک وبینار تخصصی ارائه شد یک هشدار مهم در پی دارد که مسوولان دولتی قبل از اجرای هر طرح انبوه خانه سازی، باید آن را مورد توجه قرار دهند.

در این پژوهش اعلام شده است یک مشکل بسیار مهم و چالش عمده شهر تهران مربوط به مساله مهاجرت به مرکز است. جمعیت تهران در طول یک قرن گذشته حدود 45 برابر شده است. این در حالی است که باید جمعیتی که به صورت روزانه از حومه به تهران و به منظور انجام فعالیت های شغلی و ... مهاجرت نموده وشب هنگام به حومه بازمی گردند هم، در این محاسبه به تعداد آورد.

رشد شدید جمعیت حومه غربی

صادقی در تشریح نتایج این پژوهش و در جریان برگزاری این وبینار، اعلام نمود:پیرامون غربی تهران به شدت در حال توسعه است و شهر هایی مانند رباط کریم با نرخ های بالای مهاجرپذیری روبرو اند. این در حالی است که آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد بخش زیادی از جمعیت مهاجر به حاشیه تهران در سال های اخیر و همزمان با اجرا وبهره برداری طرح مسکن مهر در شهر نو پرند ساکن شده اند. این شهر در نزدیکی رباط کریم یعنی در حاشیه جنوب غرب تهران واقع شده است.

در این پژوهش به صراحت هشدار داده شده است جمعیت منطقه ها مهاجر فرست کشور عمدتا در گروه سنی زیر 40 سال قرار دارند و عمده آن ها با انگیزه یافتن شغل به استان تهران مهاجرت می نمایند. بعد از فروکش کردن بحران کرونا شاهد افزایش موج های مهاجرت به مرکز خواهیم بود. این هشدار یک معنای مهم و قابل تامل را در خود جای داده است. از آنجا که در پی شیوع بیماری کرونا بسیاری از مشاغل عملا از بین رفته و فعالیت صاحبان آن ها به حالت تعطیلی عایدی، به محض آرام تر شدن شرایط و فروکش کردن تب و تاب کرونا، موج های نو مهاجرت شروع خواهد شد. همزمانی این موضوع با عرضه گسترده مسکن دولتی ساز و مقرون به صرفه قیمت، موج های مهاجرت از سایر شهر ها و استان ها به حومه تهران را ایجاد خواهد نمود.

این هشدار و خطر بزرگ الزاما مربوط به شهر تهران نیست. بلکه تهران ومجموعه شهری آن را تهدید می نماید. به خصوص به علت مقرون به صرفه تر بودن قیمت مسکن و اجاره بها در شهر های حومه ای که منجر به فاصله چند برابری قیمت واجاره مسکن در این منطقه ها در مقایسه با مرکز شده است، این هشدار اهمیت بیشتری دارد. به این ترتیب، هم اکنون مرکز ومجموعه شهری تهران از ناحیه دو خطر جمعیتی و مهاجرتی در معرض تهدید قرار گرفته است. یکی مربوط به افزایش مهاجرت به انگیزه یافتن شغل بعد از آرام تر شدن شرایط کرونا و دیگری ترغیب به مهاجرت بیشتر در پی اجرای طرح خانه سازی دولتی در حومه مرکز است.

مطالعات اجرا شده نشان می دهد صرف نظر از اینکه سیاست اولویت دار دولت در بحث ساماندهی و تامین مسکن و بعلاوه کنترل تورم در این بخش باید انجمادزدایی از واحد های مسکونی بلااستفاده باشد، براساس تجارب قبلی، طرح های خانه سازی دولتی یک خطر مهم را در دل خود دارد. این طرح ها می تواند زمین نو برای مهاجرت به مرکز و مجموعه شهری تهران را فراهم کند.

سیاستی کاملا متضاد و در جهت مخالف سیاست تمرکززدایی از تهران! ممکن است بعضی از مسوولان دولت که تجربه سیاست گذاری در بخش مسکن نداشته و هیچ ذهنیتی از 10 سال اخیر تحولات بازار مسکن شهر تهران ندارند، اعلام نمایند یکی از شروط طرح مسکن سازی میلیونی که بخشی از آن در حومه تهران انجام خواهد شد، داشتن سابقه سکونت حداقل 5 ساله در تهران است.

اما تجربه مسکن مهر نشان داد به رغم اینکه این شرط (سکونت دست کم 5 ساله در تهران)، در آن طرح هم جزو یکی از شروط اصلی بود، اما در واقعیت بخش عمده ای از این پروژه ها دست کم بنا به سه رویداد، به مهاجران سایر شهر ها و استان ها رسید. در وهله اول، به رغم اعمال بعضی از فیلتر ها همانند سابقه سکونت 5 ساله، در نهایت بخشی از تحویل دست اولی مسکن مهر حومه تهران به غیرتهرانی ها (خانوار های غیربومی ومهاجر) رسید. از سوی دیگر بخش دیگری از واحد ها که تحویل گیرنده ها و مالکان اولیه آن ها تهرانی ها بودند در نهایت به غیرتهرانی ها (مهاجران) فروخته شدند.

بخش دیگری از این واحد ها هم به بازار اجاره عرضه شد که عمده مستاجران آن ها غیرتهرانی ها یعنی همان مهاجرانی هستند که از شهر ها واستان های دیگر ساکن این واحد ها شدند.

خطر تکرار تجربه مسکن مهر

آنالیز ها نشان می دهد این تجربه در طرح های نو مسکن سازی دولتی و عرضه انبوه تازه به شهر های حومه ای می تواند تکرار گردد. به ویژه آنکه هشدار های رسمی هم نشان از افزایش مهاجرت ها بعد از آرام تر شدن شرایط شیوع کرونا دارد.

اما بعد از موضوع اشتغال و مهاجرت به انگیزه یافتن شغل به ویژه بعد از فروکش کردن تب کرونا، مهم ترین عاملی که می تواند طرح مسکن سازی دولتی را به عامل محرک و زمینه ساز ایجاد موج نو مهاجرت به حاشیه تهران تبدیل کند، موضوع قیمت مسکن در این منطقه ها حومه ای و فاصله آن با بعضی دیگر از شهر های کشور است.

افرادی که با هدف یافتن شغل، متقاضی مهاجرت به تهران هستند همیشه با یک مانع مهم یعنی هزینه بالای سکونت در مرکز (اعم از قیمت یا اجاره مسکن در تهران) روبرو اند. این در حالی است که قیمت مسکن و همین طور سطح اجاره بها در حومه تهران، به طور میانه ودست کم، یک سوم هزینه خرید یا اجاره مسکن در مرکز است. شارژ گسترده عرضه مسکن در حومه می تواند مانع مهاجرتی به مرکز و حومه آن را تا حد بسیار زیادی رفع کند.

در طرح مسکن مهر بیش از 150 هزار واحد مسکونی در حومه مرکز ساخته شد و برآورد ها نشان می دهد در طرح نو خانه سازی دولتی هم قرار است بیش از 100 هزار واحد در این منطقه ها حاشیه ای احداث گردد (هر چند هنوز آمار نهایی و قطعی در این زمینه اعلام نشده است). این شارژ گسترده می تواند زمینه ساز و انگیزه مهاجرت خانوار های ساکن در سایر استان ها به تهران گردد.

همان گونه که گفته شد از آنجا که عمده تهرانی های ساکن در شهر های حومه ای به محض توانمندشدن قصد بازگشت به تهران و سکونت در مرکز را دارند عملا این شارژ نو در نهایت و به صورت اتوماتیک در اختیار مهاجران قرار خواهد گرفت. چرا که مهم ترین عامل سکونت تهرانی ها در منطقه ها حومه ای، جهش قیمت مسکن وناتوانی از تامین هزینه خرید یا اجاره آپارتمان در مرکز است.

این خانوار ها عمدتا در مرکز شغل دارند و به محض عبور از بحران جهش قیمت واجاره بها، به مرکز بازمی گردند. اما مهاجرانی که به انگیزه یافتن شغل به حومه تهران مهاجرت می نمایند قصدی از بابت بازگشت به شهر ها و استان های خود ندارند. علاوه بر این پژوهش که دربردارنده یک هشدار رسمی است، در یک تحقیق رسمی دیگر که در آبان ماه 97 از سوی شرکت عمران شهر های نو، وابسته به وزارت راه وشهرسازی انجام شد، اثبات شد که 30 درصد از جمعیت ساکن در شهر های نو تهران در فاصله سال های 95 تا 97 (یعنی در سال هایی که بخشی زیادی از واحد های مسکن مهر به مرحله بهره برداری رسید) از سایر استان ها (عمدتا 7 استان لرستان، البرز، کرمانشاه، مرکزی، خوزستان، همدان ومازندران)، به حومه مرکز مهاجرت نموده و در این واحد ها ساکن شده اند.

علاوه براین سه علامت مهم دیگر هم از بازار مسکن این منطقه ها حومه ای رصد می گردد که نشان می دهد بخش زیادی از واحد های مسکونی که در قالب مسکن مهر در این منطقه ها ساخته شد هم اکنون در اختیار غیرتهرانی ها قرار گرفته است. اول آنکه میانگین نرخ رشد سالانه جمعیت در حومه شرقی تهران (شهر نو پردیس) در سال های گذشته 8 برابر میانه نرخ رشد سالانه جمعیت تهران بوده است.

این مقدار برای شهر تهران 3/ 1 درصد، اما برای شهر پردیس 3/ 10 درصد بوده است. از سوی دیگر میانگین نرخ رشد سالانه جمعیت در همین بازه زمانی در حومه جنوب غرب تهران (شهر نو پرند) 6 برابر تهران بوده است. این مقدار در این شهر نو برابر با 2/ 8 درصد بوده است. درست است که بخشی از این مقدار رشد جمعیت ناشی از سکونت پذیر شدن واحد های مسکن مهر از یکسو و سکونت بعضی از خانوار های ساکن تهران در آن هاست، اما بخش زیادی از این واحد ها از ابتدا تا به امروز در اختیار مهاجران سایر شهر ها و استان ها قرار گرفته است. علامت سومی که در این زمینه وجود دارد مربوط به یک آمار اعلامی از سوی مرکز آمار ایران است.

66 درصد از کل مهاجرت هایی که در فاصله سال های 90 تا 97 به حومه تهران رخ داده است مهاجرت هایی بوده است که ظرف سه سال آخر، رخ داده است. یعنی در سال هایی که بخش زیادی از واحد های مسکن مهر به مرحله بهره برداری و سکونت رسید. علامت چهارم از نتایج تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد درباره شرایط فعلی تقاضای مسکن در شهر های نو حومه مرکز رصد می گردد.

نتایج این تحقیقات میدانی نشان می دهد بیش از 70 درصد مستاجران شهر های نو در اطراف تهران مهاجران استان های جنوبی، غربی و مجاور تهران هستند. همان گونه که گفته شد در همین زمان حاضر میانگین قیمت مسکن در حومه تهران حدود یک سوم مرکز است و شارژ مجدد مسکن به حومه می تواند این فاصله قیمتی را افزایش داده و از این رو انگیزه مهاجرت از سایر استان ها به مجموعه شهری تهران (حومه مرکز) را افزایش دهد.